Lorsque vous effectuez des travaux sur votre immeuble en location, il est possible d’engager des dépenses déductibles pour faire baisser vos impôts. Une partie des charges engagées peut en effet être déduite de vos revenus fonciers, notamment si vous êtes en régime foncier réel. Ces dépenses sont de plusieurs ordres et ne sont prises en compte que si elles interviennent sur un local à usage d’habitation.
Sommaire du jardinier:
Les travaux impliquant des dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration représentent celles qui ont pour but d’apporter un élément de confort nouveau ou un équipement à un immeuble. Toutefois, l’intervention de ces éléments ne doit en aucun cas modifier la structure dudit immeuble. L’installation initiale et/ou le remplacement par un équipement de confort nouveau sont considérés comme correspondant aux conditions ci-dessus indiquées. Comme exemples, il y a la mise en place ou le remplacement d’un équipement de chauffage, d’une antenne collective de télévision, d’une cuisine, d’une salle de bains, etc. Par ailleurs, les dépenses d’amélioration effectuées dans un immeuble d’occupation professionnelle ou commerciale ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Hormis celles réalisées pour faciliter l’accueil des personnes invalides ou effectuées pour protéger les espaces de l’amiante.
Les dépenses de réparation et d’entretien
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles liées aux travaux visant à maintenir ou à remettre en bon état un local. Ceci pour en permettre une utilisation normale, sans apporter une quelconque modification à la structure originelle de l’immeuble. Les dépenses d’entretien ont en général des rapports d’analogie avec les dépenses liées au maintien de l’état d’origine d’un immeuble. Les dépenses de réparation sont celles qui servent à :
- la remise en état d’un immeuble ;
- la réfection ;
- remplacement d’éléments importants pour le maintien du local.
Cela afin de rendre son utilisation conforme à sa destination. Il est bien de relever qu’il existe des dépenses d’entretien et de réparation dont la charge peut être imputée aux locataires. En principe, celles-ci ne peuvent être déduites des loyers, même si le remboursement n’est pas sollicité par le propriétaire. Par ailleurs, les dépenses de réparation et d’entretien relatives à la location sont à la charge du locataire.
Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement
Ne sont pas déductibles des revenus fonciers les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Celles-ci désignent notamment les dépenses dont l’objet est d’apporter une modification importante à la partie structurelle d’un immeuble existant. Elles correspondent également aux travaux d’aménagement interne, dont l’importance équivaut à une reconstruction ou encore qui ont pour but d’augmenter la surface d’un local existant.
Revenus fonciers et charges déductibles : comment ça fonctionne ?
Pour appréhender avec aisance la déduction de travaux et des charges, il convient de rappeler les bases de la déduction relatives aux revenus fonciers. À cet effet, un seul régime le permet, le régime réel. Afin d’être déduites des revenus fonciers, les dépenses effectuées doivent être liées à l’exploitation d’un immeuble générant des revenus fonciers. Elles ne doivent également pas avoir produit d’autres avantages fiscaux spécifiques ou été imputées à un locataire. De ce fait, il faut retenir que toutes les dépenses, en particulier les dépenses de travaux, ne sont pas déductibles.
Le choix du régime réel pour la déduction des travaux et charges
Lorsqu’un immeuble est mis en location, le propriétaire a la possibilité de choisir, pour ses revenus locatifs, entre deux régimes d’imposition : le régime micro foncier et le régime réel. Le régime micro foncier représente un régime assez simple. Il ne propose pas de déduction de charges, mais offre en lieu et place un abattement forfaitaire de 30 %. Il est bénéfique pour une location nue sans travaux et surtout si les charges locatives valent en deçà de 30 % des revenus fonciers. En revanche, le régime micro foncier n’offre pas la possibilité de bénéficier de déduction sur les charges des dépenses déductibles fiscalement. Pour avoir accès à cet avantage, il faut être au régime réel.